Protéger son épargne de la crise en plaçant ses économies dans l’immobilier, c’est un réflexe d’épargnant depuis quelques années déjà. Mais dans quel pays investir pour un achat immobilier rentable ? En effet, à l’heure de choisir dans quoi investir, va se poser la question de savoir comment contourner la crise, en profitant des meilleurs opportunités du marché européen : et l’immobilier espagnol arrive en tête.
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Quel pays dans le monde choisir pour investir ?
L’investissement immobilier à l’étranger est risqué, surtout si on n’est pas sur place pour gérer son bien : il peut y avoir des problèmes de construction, des soucis avec le locataire, ou des fermetures de banques et des faillites. Le meilleur pays dans le monde pour un investissement immobilier doit donc combiner deux choses : des opportunités de rendement important, et une certaine stabilité.
Quitte à choisir, il vaut donc mieux investir dans un pays d’Europe, même si la crise immobilière continue. En effet, celle-ci ne sera pas éternelle, et elle favorise pour l’instant l’épargnant qui aime prendre des risques, en offrant notamment des prix en baisse. La pierre n’a jamais coûté aussi peu cher sous certaines latitudes, et les taux d’intérêts sont en baisse !
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Quel est le meilleur pays d’Europe pour investir malgré la crise ?
Certains européens ont plus touchés que d’autres par la baisse des prix de l’immobilier. C’est notamment le cas de l’Espagne, où l’on ne compte plus le nombre de panneaux « à vendre » lorsqu’on se promène sur une large avenue. Le pays a vu l’ensemble de son parc immobilier perdre de la valeur, du studio jusqu’à la villa avec piscine.
Mais pour investir dans l’immobilier en Espagne, mieux vaut savoir où et quand acheté, et éviter les accueils de ce type d’investissement. Une fois les techniques et les modalités d’achat connues, chacun sera libre de se forger sa propre opinion sur le pourquoi investir en Espagne.
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Est-ce une bonne idée d’acheter en Espagne ?
Dans certaines villes espagnoles, acheter un appartement coûte 20 % moins cher qu’à la même époque l’année dernière. Certains prévisionnistes annoncent déjà que cette chute ne va pas s’arrêter de si tôt, mais ce n’est pas une raison pour attendre trop longtemps et rater les bonnes affaires. En effet, pour le retraité qui a un peu d’argent à investir dans la pierre, la possibilité de se payer une maison sur la Costa del Sol est réelle, au prix d’un petit appartement sur la Côte d’Azur en France. Peu de pays offrent des grandes surfaces pour 100 000 euros, et l’Espagne en fait partie.
En matière d’immobilier, il y a une règle : les opportunités passent, il faut les saisir ! Acheter dans la péninsule ibérique regroupe plusieurs avantages.
La baisse des prix de l’immobilier : l’Espagne dans le peloton de tête
Les prix ont beaucoup baissé, et cela se voit essentiellement dans les zones de la bulle immobilière de 2008 qui s’est effondrée. Là où on a construit à tout va, les prix partent à vau l’eau. Même si dit comme cela, on ne se rend pas forcément compte que l’Andalousie, et presque tout le sud de l’Espagne a perdu 25 % de sa valeur en quatre ans, et plus de 30 % sur la Costa del Sol.
Pour celui qui a acheté avant 2008, la pilule est difficile à avaler, mais pour un français qui voudrait acheter dans cette zone ou aux Baléares et aux Canaries, il y a de bonnes affaires à faire en perspective. Même Barcelone n’a pas été épargné par la baisse des prix, puisqu’on constate que les logements se vendent maintenant 15 % moins chers qu’il y a 4 ans. Et que dire des autres grandes villes d’Espagne : Valence, Madrid…
Pourquoi investir en Espagne ?
On pourrait citer des milliers de raisons, allant du FC Barcelone au goût incomparable de la Paella, mais nous nous contenterons de rester objectif. L’immobilier c’est du sérieux, tentons de l’être encore quelques minutes.
Les placements classiques ne rapportent plus comme avant
Force est de constater que le livret A, l’assurance vie, ou la Bourse, ce n’est plus tout à fait ça. Reste à savoir où mettre son argent pour éviter que son capital ne disparaisse sous la grisaille récurrente de la crise. Au choix, reste l’or et l’immobilier. L’immobilier en France a vécu, notamment en raison de la disparition de la loi Scellier, et des difficultés de défiscaliser et dans les quelques années à venir. Le dispositif Pinel n’est pas convaincant, tout du moins pour une majorité des investisseurs, même si il présente un certain intérêt.
Quels sont les prix de l’Espagne par rapport à la France ?
Avant de se demander s’il est bon d’acheter dans la péninsule ibérique, un rapide petit comparatif des prix au mètre carré. La différence entre les deux pays est flagrante, puisqu’on passe de 2000 à 2500 euros en moyenne. 25 % d’écart, ça peut aider un acheteur à se décider, même le plus récalcitrant. Et encore, on ne parle même pas de la différence entre Madrid et Paris, les deux capitales ne jouent pas dans la même cour : de 2000 euros à 8000euros, cherchez l’erreur…
La baisse de l’immobilier : oui ou non ?
Les prévisions pour l’Espagne ne sont pas bonnes. Il y a beaucoup de logements vacants, qui ne trouvent pas preneurs, et cela ne va pas aider les prix de l’immobilier à remonter. C’est donc une bonne nouvelle pour celui qui n’est pas encore propriétaire. Plus il y aura de chômeurs et de plans de rigueur, et moins les biens immo seront chers. On prédit encore 3 années de grande baisse au pays, avec à peu près 15 % de chute. Les petits malins ont déjà fait le calcul… Maintenant ou attendre encore, à chacun de voir selon ses possibilités financières et le bien à acquérir.
Les bonnes affaires espagnoles : c’est le moment d’acheter ?
Tout va dépendre de son investissement. Globalement, l’Espagne est à diviser en trois zones : les grandes villes (Barcelone, Madrid, Valence), les îles (Ibiza, Canaries, Baléares) et les villes du bord de mer (Costa del Sol en tête). La problématique n’est pas la même selon ces trois zones. Acheter à Barcelone, c’est une belle opportunité. La ville est attirante, vivante, et bien moins cher que Paris. Les biens intéressants ne restent pas trop longtemps libre, donc si coup de cœur il y a, c’est maintenant ou en 2015. Pour les îles, ce sont parfois des propriétés d’exception. Inaccessibles il y a encore quelques années, c’est le moment d’acheter pour ceux qui rêvent de se faire une place au soleil, à Ibiza ou ailleurs dans la Méditerranée.
La problématique de la Costa del Sol est différente : on trouve des appartements de standing à la pelle, et on ne compte plus les résidences vides. Attendre 3 ans, c’est anticipé une chute vertigineuse. Le souci restera le règlement des charges pour les acheteurs d’un appartement en copropriété : être seul dans un immeuble, c’est être seul à régler la note…
Quoi qu’il en soit, il ne faut pas hésiter à négocier le prix de vente, même s’il paraît bas, et surtout si le propriétaire est une banque. C’est en temps de crise que l’on fait les meilleures affaires, même si l’éthique du procédé est à revoir. Cerise sur le gâteau, la taxe foncière espagnole est moins importante que son homologue française (30 % de différence).
Les risques d’acheter en Espagne
Comme il y a toujours deux côtés à une médaille, vouloir faire une bonne affaire peut aussi être une source d’infortune. Ne pas acheter n’importe où, dans une zone désertique et vidée de ses habitants. Même chose pour celui qui pense acheter pour louer. Le chômage explose en Espagne, et il n’est pas rare que les cadres retournent vivre chez leurs parents. Un appartement vide, même acheter à bas prix, reste un problème de taille. Attention aussi aux immeubles qui ont été construits à la va vite, et ils sont nombreux. Ce type de bien se dégrade plus vite que son ombre. Enfin, il se dit que les appartements sont énormément squattés en Espagne s’ils restent vides trop longtemps. L’information est à vérifier, mais il est conseillé d’habiter dans son logement s’il n’est pas loué, afin d’éviter ce genre de désagréments.
La démarche à suivre, pour un français qui veut investir en Espagne, c’est de se rendre sur place, de vivre quelques temps dans la ville choisie, puis de se faire aider d’un avocat, surtout si on ne parle pas espagnol : un tient vaut mieux que deux tu l’auras !
Le guide de l’achat immobilier en Espagne
Acheter en Espagne, d’accord, mais en sachant où l’on met les pieds. Pour les néophytes, quelques infos fiscales et juridiques.
Le numéro d’identification
Tout étranger qui investi dans l’immobilier en Espagne se verra remettre un numéro d’identification qui devra figurer sur tous les papiers officiels. Le NIE ne servira pas qu’à acheter ou à revendre son logement. En effet, ce numéro permettra de payer les impôts dus, sur son logement, sur ses revenus ou sur son véhicule. Il sera demandé pour être affilié à la sécurité sociale, ou pour créer une entreprise. Même chose pour ouvrir un compte en banque, et pouvoir y déposer de l’argent ou le retirer.
Les frais pour un achat immobilier en Espagne
S’il n’y avait que la somme remise au vendeur dans une transaction immobilière, les investisseurs vivraient dans le meilleur des mondes… Mais les choses sont différentes, en France comme ailleurs, et l’Espagne, même en crise, ne fait pas exception à la règle.
Tout commence par les frais d’acquisition. Ils tournent autour de 9%, et comprennent l’impôt, la TVA et les frais de notaire (1,5 % du prix final). Le montant peut varier selon qu’il s’agisse d’un immeuble ancien ou d’un appartement neuf.
Ensuite, il faut ajouter les taxes annuelles. Il y a bien sûr la taxe foncière, même si son prix est plus bas qu’en France, mais aussi la taxe communale, qui permettra notamment de régler la question des ordures ménagères. En cas d’achat dans une copropriété, il y aura les frais de syndic, qui dépendent de la surface à entretenir, de l’état de l’immeuble et des installations (piscine…).
Comment acheter en Espagne
Tout comme en France, il y a une procédure à respecter. Si vous faites les choses dans les règles, vous deviendrez un heureux propriétaire ibérique : olé !
On commence par signer la promesse de vente, engagement de l’acheteur en attendant d’avoir les fonds, surtout s’il faut faire un crédit immobilier. Cette promesse de vente est un engagement financier, et en cas de désistement, il faudra s’acquitter de 10 % du prix d’achat. Une foi le délai de la promesse écoulé, l’acte de vente se signera chez un notaire, contre remise de la totalité de la somme. Le gros plus par rapport à la France, où il faut attendre entre 2 et 3 mois pour que l’acte authentique soit signé, c’est le raccourcissement des délais : 15 jours d’attente en moyenne, à peine le temps de régler son déménagement d’en France…
Pour conclure, il est donc possible d’investir dans l’immobilier en 2014, tout en faisant une bonne affaire. L’Espagne pourrait bien être l’eldorado attendu, surtout pour les primo accédants. Reste à accepter de changer de vie (déjeuner à 15 h, dîner à 22 h), et à préparer sa crème solaire pour l’été qui ne finira pas.
Et pour ceux qui en définitive ne sont pas tenter par l’Espagne, retrouvez notre guide immobilier pour acheter en France dans le but de louer (et de trouver les meilleurs opportunités) : l’investissement locatif.