Les meilleures villes pour acheter un bien immobilier en France n’ont pas trop bougées ces dernières années, mais la baisse des taux d’intérêts combiné aux difficultés financières des français va bouleverser la donne. En effet, on trouve maintenant, même dans les grandes agglomérations, beaucoup de biens avec un bon rapport qualité prix. A suivre, notre guide de l’investissement locatif rentable, ainsi que le palmarès des villes où investir.
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Acheter pour louer
L’investisseur locatif est à la recherche du meilleur placement immobilier. Si le placement dans la pierre est bien réalisé, il est possible de faire de belles plus valus pour tous les types de biens : du studio aux 5 pièces.
Pendant longtemps, la loi Scellier a fait du placement immobilier l’un des investissements le plus rentable du marché de l’épargne. Toutes les attentes reposent maintenant sur la loi Pinel, qui redistribue les cartes en matière de rendement locatif par ville. En effet, la France est découpée en zone, et à chaque zone ses avantages. Mais le logement social n’est pas la seule façon de réaliser un bon placement, et d’autres facteurs viennent influer notre classement des villes où il faut investir.
Pour mémoire, rappel du principe Pinel : 18 % d’économie d’impôts, sur une valeur d’achat ne dépassant pas les 300 000 euros, mais avec l’obligation de louer 20 % moins cher que le prix du marché.
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La meilleure ville pour un investissement locatif
Investir dans la pierre, c’est acheter bas là où on va pouvoir louer cher. Paris regagne les faveurs des investisseurs, puisque les prix de l’immobilier baissent dans la capitale, et certains quartiers connaissent une décote de 6 % par rapport à l’année dernière.
D’une façon générale, acheter pour louer, c’est espérer un rendement d’au moins 5 % par an, pour être plus intéressant qu’une bonne assurance vie, ou qu’un placement boursier. La conjoncture faisant, les villes capables d’apporter cette rentabilité sont rares, et dans le meilleur des cas, il faut s’attendre à gagner entre 3 et 4 % par an, ce qui reste encore supérieur au livret A ou aux autres placements bancaires classiques. Seul louer à Paris pose un vrai problème, malgré la baisse des prix : les appartements sont tellement chers à l’achat qui est difficile d’adapter le prix du loyer à l’argent investi, les locataires capables de payer les prix parisiens devenant de moins en moins nombreux.
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Où faut-il investir ?
Pour gagner de l’argent avec un locataire, il va falloir accepter de prendre des risques, et donc investir dans un endroit où il y a beaucoup de programmes neufs. Bien sûr, cela entraînera une forte offre, mais la demande devrait aller de paire. A éviter, les quartiers excentrés : d’accord, le prix au mètre carré est inférieur à celui du centre ville, mais le loyer suivra, et la possibilité que son logement reste vide est plus forte en périphérie. Pour satisfaire son désir de rendement, il faudra donc accepter de mettre le prix, ce qui augmentera le facteur risque de l’investissement, selon la somme qui aura été empruntée.
Même chose pour la taille de l’appartement : les studios ont longtemps été surcotés, et les loyers n’évoluent plus, ce qui n’est pas le cas pour les appartements plus grands. Mais là encore, cela demande des capacités financières importantes.
Acheter en banlieue parisienne
Les villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier locatif se trouvent peut-être en périphérie des grandes agglomérations. Ainsi les villes de Banlieue (Ile-De-France) peuvent devenir un eldorado pour investisseur, comme un cimetière de logements vacants.
Certaines villes ont vu leur loyer progresser de façon continu : Vincennes, mais aussi Saint-Mandé, Boulogne, Levallois, et dans une moindre mesure, Montreuil. En effet, les classes aisées ont tendance à quitter le centre de Paris pour se rapprocher de leur travail, ou à y déménager quand il s’agit d’occuper un espace plus grand.
Pour d’autres villes de banlieue, comme Issy-les-Moulineaux et Courbevoie, c’est plus difficiles, les programmes d’appartements neufs ayant vraiment été très nombreux les années précédentes, ce qui met les logements en concurrence, même si les investisseurs y sont toujours très présents.
Nos conseils pour bien investir dans l’immobilier locatif : privilégier les banlieues dynamiques, comme peut l’être la ville de Saint-Ouen, dans le 93. Avec les efforts des collectivités locales, de grosses sociétés s’y sont implantées, l’exemple le plus frappant restant la cité du cinéma de Luc Besson. Saint-Ouen n’a jamais vu autant de cadres supérieurs débarqués, et il faut des logements pour les loger, raison pour laquelle de nombreux programmes d’appartements neufs de qualité ont vu le jour. De la même façon, il faut regarder avec attention toutes les villes qui vont bientôt être dans le grand Paris, et qui sont reliées par le nouveau tramway des maréchaux : Pantin, Aubervilliers, Villejuif, pour ne citer que ces communes.
Investir dans des grandes villes autres que Paris
Certaines villes ont le vent en poupe, notamment à cause du nombre de parisien qui y débarque chaque année : on pense à Nantes, en Loire-Atlantique, mais aussi à Bordeaux en Gironde, et à Lyon, capitale des Gaulles pour l’éternité. Mais comme toujours quand les villes deviennent attractives, les prix suivent, et faire une bonne affaire à Lyon n’est plus vraiment si courante. Ainsi, on considère que pour un studio à Lyon, la rentabilité locative ne sera que de 2,50 %, loin de ce qu’espère un investisseur pour ce type de risque financier. Il faut donc se porter vers des logements de qualité, qui pourront justifier la hausse de loyer, des surfaces atypiques, avec terrasses et grands balcons.
L’investissement locatif dans les grandes villes
Ville par ville, voici nos conseils et nos prévisions pour ceux qui ont un achat immobilier en tête :
Acheter à Bordeaux
Le centre-ville ne se démode pas, et les loyers qui y sont pratiqués n’ont rien à voir avec ceux des quartiers périphériques. Certains studios notamment atteignent la rentabilité de 5 %, sésame rêvé, puisqu’il est possible d’aller jusqu’à 20 euros par mètre carré.
Acheter à Toulouse
La ville rose fait partie de ces villes qui attirent ceux qui sont tentés par l’investissement locatif. Dynamisme, bonne image, soleil : Toulouse à tout pour plaire, et pas seulement autour de la place de l’Opéra. Toutefois, les biens immobiliers qui sont proches des stations de métro sont les plus demandés.
Acheter à Saint-Etienne
La ville des verts fait partie des villes françaises où il est encore possible de faire des bonnes affaires, car les prix de l’immobilier n’ont pas encore exploser, et la demande est assez forte/ Beaucoup d’étudiants à St Etienne. Acheter un studio 100 000 euros, et le louer 500 euros par mois, c’est possible, et on atteint les 5 % de rentabilité.
Acheter à Nantes
Devenir propriétaire à Nantes, c’est profiter d’un superbe cadre de vie, mais la ville s’est transformée, au point d’être le point de chute préféré des parisiens en mal d’air pure, faisant s’envoler les prix d’achats. A ce compte là, on tourne plutôt autour des 3% de rendement.
Acheter à Rennes
La porte d’entrée de la Bretagne n’est qu’à 2h de Paris en TGV. Les prix y sont encore attractifs, il est possible d’acheter à bon prix à Rennes, et la demande des locataires est forte. 4 % de rentabilité, sans trop de peine.
Acheter à Marseille
La capitale de la culture européenne tire son épingle du jeu en matière d’investissement immobilier, puisque c’est clairement ici qu’on peut acheter au meilleur prix, d’autant plus que beaucoup d’immeubles ont été récemment réhabilités. Le rendement est maximum, et on peut presque toucher du doigt les 6 % pour les petites surfaces, dans des quartiers prisés, comme celui du panier. Le désavantage des studios, c’est que les locataires tournent souvent, en particulier les étudiants. Il faut donc prendre son bâton de pèlerin et trouver un nouveau locataire à Marseille tous les 1 ou 2 ans, à moins de confier son bien immobilier à une agence. Le danger à Marseille, et il faut faire attention au moment d’acheter, et que tout peut changer d’une rue à l’autre : au niveau de l’environnement notamment. Si les prix ne diffèrent pas forcément, la demande, elle peut varier en fonction de cela, et jouer sur le prix du loyer.
Pour investir sans risques : nos conseils en immobilier
Certaines villes présente un bon ratio entre l’achat et le prix de location qu’il est possible de demander. Mais tout diffère selon la surface. Nos conseils pour ne pas se tromper de cible.
Pour acheter une petite surface
Pour les studios et les chambres de bonnes, Paris sera toujours Paris. De toute façon, à moins d’avoir une fortune personnelle, investir dans un grand appartement n’est pas à la portée de tous. En ce qui concerne les studios, Paris tire encore son épingle du jeu, grâce notamment à la demande constante des étudiants, qui se renouvelle chaque année. De plus, une petite surface pourra plus facilement se revendre, en cas de difficulté financière.
Bien sûr, dans certains quartiers, notamment de l’ouest parisien, on trouve des prix atteignant les 10 000 euros du mètre carré. Notre conseil pour celui qui veut acheter un petit appartement à Paris : se diriger vers les quartiers moins prestigieux, comme le 20eme arrondissement, ou le 19eme, c’est là qu’on fait les meilleures affaires. Ainsi, la place Gambette près du Père Lachaise, la Place Felix Eboué à Daumesnil, ou le quartier des Buttes Chaumont sont très prisés, et même un studio peut se louer une belle somme, assurant la rentabilité locative à son propriétaire.
La pierre de taille reste la valeur sûre, même si ce genre d’appartement est plus cher à l’achat. Mais il va durer dans le temps. Au niveau des charges, choisir un immeuble avec une concierge ou sans aura une différence d’impact financier notoire.
Pour investir dans un 2 pièces
La Charente Maritime est le département idéal pour les jeunes retraités, raison pour laquelle les deux pièces ont la côte. Acheter une petite surface à la Rochelle, c’est la certitude de trouver rapidement un locataire, surtout si le bien immobilier est situé près du port, en centre ville. C’est l’appartement idéal pour un célibataire, qui est prêt à payer 500 euros par mois, même pour une surface de 40 m2.
L’achat d’un trois pièces : le neuf est à privilégier
Lyon est une ville de cadres, qui recherchent des appartements de qualité pour se loger. Investir dans un 3 pièces, c’est l’assurance d’avoir des locataires qui restent dans l’appartement pour une longue durée, généralement jusqu’au premier, voir jusqu’au deuxième enfant. Comme toujours dans les grandes villes, certains quartiers sont à privilégier, comme le 6em arrondissement, en particulier pour sa bonne qualité de l’air, et les nombreux parcs qui s’y trouvent. Nous conseillons à qui souhaiterait acheter à Lyon d’orienter la recherche vers le standing.
Acheter une maison
L’achat d’une maison, en vu de la louer est compliqué. En effet, les familles qui vont s’y installer, vont devoir payer un certain loyer, car ce sont souvent des grandes superficies. Afin de ne pas trop effrayer les locataires avec un loyer trop fort, il faut trouver une ville ou l’achat d’une maison est rentable, quand il s’agit d’un placement locatif. Et pour cela, c’est à Lille qu’il faut acheter, la ville du nord arrivant en tête de liste. Il est aussi possible de transformer la maison, pour en faire l’endroit rêvé pour des colocataires. Partager le loyer permet souvent de l’augmenter, sans que cela ne se voit trop. Lille reste une des seules principales villes de France ou on peut trouver une maison avec 200 000 euros, ce qui à Paris représente un tout petit budget. Quant au loyer, si on dépasse difficilement les 1000 euros en location, une maison à Lille pour 750 euros, ça trouve facilement preneur, surtout si le bien est bien placé.
Trouver la bonne occasion immobilière, c’est possible !
En matière d’achat immobilier, les bonnes affaires existeront toujours, même si elles ont tendance à se raréfier. Pour un rendement maximum, pourquoi ne pas investir dans une ville à laquelle on ne penserait pas immédiatement (a priori) ? Elles sont nombreuses dans ce cas là, à ne pas traîner une réputation terrible, mais à ce révéler très rentable pour qui ose y investir. Il faut parfois savoir sortir du lot pour gagner de l’argent, et cela va devenir de plus en plus vrai.
Investir dans l’ancien
Acheter un appartement ancien à Rennes, c’est l’assurance (enfin presque) de se retrouver avec un bien de charme, qui sera convaincre les jeunes couples désireux de s’installer dans cette ville de Bretagne où il fait bon vivre. Nombreux sont les vieux appartements qui ont été réhabilités, et habiter ce genre d’appartement, ça a quand même beaucoup de charme : à 3000 euros le mètre carré en moyenne, Rennes reste très bien placée sur ce type de bien. Le rendement prévu est à peu près de 4%. Pour ceux qui veulent acheter une maison à Rennes, il faut savoir qu’on n’en trouve pas facilement, les maisons bien situées étant peu nombreuses dans la ville. Celles-ci se louent par contre très bien, avec une rentabilité de 5% si elle est en bon état.
Acheter un bel appartement à Marseille
La ville des Bouches-du-Rhône n’a pas très bonne réputation en matière immobilière, et pourtant ! En effet, si on trouve pas mal d’appartements délabrés à Marseille, il y a aussi de belles surfaces bien bourgeoises et de bon standing. Avoir vu sur le vieux port, ça a un coût, et nombreux sont les gens qui accepteront de mettre le prix pour cela, même chose pour les fans inconditionnels de Notre Dame de la Garde. Marseille concentre énormément de vieux immeubles, et pour celui qui a un petit budget mais qui est prêt à retaper l’appartement avant de le louer, il est possible de faire de belles économies. Certains quartiers un peu plus excentrés présente l’avantage d’être relié au centre par de nombreux transports en communs.
En 2014, Marseille reste encore sous-évalué, et pour faire de belles plus-valus, c’est là-bas qu’il faut investir, même si cela ne semble pas évident à première vue.
Acheter un grand appartement à Brest
Brest vu presque entièrement détruite pendant la guerre, et les immeubles sont donc assez récents, avec de grandes surfaces pour accueillir les familles de la région. Brest est une ville dynamique, qui concentre beaucoup d’avantages, et surtout des logements pas trop chers comparées aux autres villes du coin. Beaucoup de commerces, un réseau de transport bien développé… Que demander de plus ? Beaucoup de personnes âgées cherchant à se loger à Brest et à louer, mieux vaut investir son argent dans un appartement qui se situe au premier étage, cela rendra sa location plus facile, surtout si l’immeuble n’est pas équipé d’un ascenseur.
Acheter un appartement dans un immeuble bourgeois
Quand on pense à un immeuble en pierre de taille, avec de grands volumes, Bordeaux revient souvent dans la conversation. La ville cultive cette douce façon de vivre, faite de grandes salles de réceptions, et de la bonne bourgeoisie qui les fréquente. Si les appartements de grands standings sont hors de prix pour un jeune couple qui démarre dans la vie active, beaucoup de ses appartements sont en mauvais états, et méritent une sérieuse rénovation. Accepter de faire des travaux, c’est retarder le moment de la location, mais c’est aussi acheter à moindre prix pour relouer au prix du marché une fois ceux-ci terminés.
Acheter au centre-ville
Pour investir dans le centre-ville d’une grande agglomération, quelque soit la région, il faut de l’argent, beaucoup d’argent. Mais pour ceux qui supportent le froid parfois cinglant de l’Est de la France, Strasbourg est conseillé pour un investissement central. Les immeubles sont de qualité, et ils ont beaucoup de charge. Même chose dans le quartier de la petite France, même si la place de la Cathédrale reste un must incontournable. Nous conseillons de laisser les maisons à colombage aux investisseurs avec de l’expérience, les travaux sont parfois plus importants que le coût d’acquisition.
En définitive, le meilleur investissement locatif existe. Reste à choisir son type de bien, et les locataires en fonction : étudiant, jeune couple, famille, location à court terme ou à long terme.