La rentabilité d’un local commercial est plus élevée que celle d’un appartement en location, c’est un fait. Toutefois, pour acheter des murs commerciaux, mieux vaut être bien accompagné pour investir dans l’immobilier locatif professionnel.
Investir dans les murs d’un commerce, c’est accepter les risques qui s’y rapportent, en particulier sur la pérennité des activités commerciales qui s’y déroulent. Comment investir dans l’immobilier commercial pour éviter les vacances et les impayés ? Nos conseils pour augmenter la rentabilité de vos investissements immobiliers.
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Investir dans des murs de boutique
L’investissement dans un local commercial, c’est un peu la ruée vers l’or. Comparé au carcan de la loi Dufflot avec ses loyers encadrés, c’est une façon de « lutter » contre l’augmentation de la fiscalité. En effet, là où l’immobilier locatif peine à rapporter plus de 2% par an, l’immobilier commercial atteint les 5% pour ceux qui savent s’y prendre (mais tout dépend des villes et des quartiers).
Acheter des murs de boutique en contre ville
C’est là qu’il faut viser. Les quartiers centraux, ceux où les commerces ne désemplissent pas permettent de réaliser de belles plus-values, à condition de rester au cœur de l’activité. Les investissements en périphérie, ou dans les quartiers excentrés doivent être réservés aux professionnels de ce genre de placement.
Il ne faut pas avoir peur d’un prix élevé, il n’y a pas de secret dans le secteur : plus le mètre carré est cher, et plus il sera possible de gagner de l’argent en louant sa boutique à un commerçant avisé. Dans le secteur, l’emplacement est primordial, et si vous n’avez pas les moyens d’investir en centre ville, autant s’en passer.
Placer son argent en dehors de ses secteurs cruciaux peut entraîner une croissance de la vacance, et donc une rentabilité en berne, ce qui serait dommage. Ne pas trouver de locataire reste le point noir de ce genre d’investissement, où 3 mois sans toucher de loyer peut s révéler catastrophique.
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L’importance de l’emplacement
Avoir des murs dans une rue piétonne, au centre de Paris, c’est comme gagner au loto, avec un rendement de 10% pour celui qui a eu le nez creux en achetant il y a quelques années, avant la flambée des prix.
Le passage est au centre de toutes les attentions, et plus il y a de piétons qui gravitent autour de la vitrine, plus les murs ont de la valeur. Même chose pour les emplacements près des quels il est possible de se garer facilement.
On peut aussi choisir, quand on a un petit budget, de miser sur les nouveaux quartiers, ceux qui ont du potentiel de développement, parce que prisés des cadres pour leur qualité de vie. La rentabilité sera moins forte dans un premier temps, mais pourra se multiplier une fois que le quartier prendra tout son essor. C’est une façon de faire contre mauvaise fortune bon cœur, et de faire travailler son petit budget quand on n’a pas les moyens d’acheter au centre-ville.
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Comment éviter la vacance ?
Les commerçants connaissent les effets de la crise, qui a un impact fort sur leur chiffre d’affaire. Résultat, posséder une boutique peut prendre la forme d’une belle épine dans le pied quand on ne trouve pas de locataire pour l’occuper.
La meilleure façon de ne pas se retrouver avec un local vide, sans locataire, ou avec un mauvais payeur, c’est de louer au juste prix. Comme pour l’immobilier locatif, il y a un prix du marché à respecter, en fonction de la surface et de l’emplacement. Mieux vaut rester dans la moyenne de ce que font les voisins, la concurrence est devenue rude, même en centre-ville.
Bien s’entourer
Un bail commercial ne se rédige pas à la légère, et il faut avoir dans son « équipe » un avocat et un notaire, afin de tout faire dans les règles, et de ne rien oublier. Un bail commercial bien monter fera par exemple payer la taxe foncière au locataire, et éventuellement un droit d’entrée s’il n’y a pas eu de rachat de fonds de commerce.
Même chose pour le déplafonnement du loyer, à la fin du premier bail de 9 ans. La possibilité est offerte aux propriétaires qui savent s’y prendre d’augmenter le loyer en dehors du cadre légal d’augmentation annuelle. Il faut toutefois s’attendre à de que le locataire entame une action en justice, mais c’est de bonne guerre. Quelques frais d’avocat peuvent se révéler très rentables.
Investir dans une SCPI
C’est une autre façon de profiter du boom des locaux commerciaux, sans forcément en avoir les inconvénients. Ainsi, les sociétés immobilières qui possèdent les murs de grandes boutiques, dans Paris ou ailleurs, permettent de rentabiliser au plus vite son investissement. Il y a des frais de souscription, des frais de gestion, des provisions pour travaux, mais le jeu en vaut la chandelle.
De plus, souscrire des parts permet à celui qui n’a pas un gros budget de se lancer quand même dans l’immobilier d’entreprise. C’est la revente de parts qui peut poser problème, bien que cela soit moins vrai actuellement.
La fiscalité reste ici un vrai déclencheur d’achat. Acheter à crédit est fortement recommandé lors d’un investissement dans une SCPI, les intérêts de l’emprunt étant déductibles des impôts. Il y a beaucoup d’avantages à cela : pas de cash nécessaire lors de l’achat, les fonds disponibles pouvant servir à autre chose et être utilisés pour d’autres placements, pas forcément plus rentables, mais permettant de diversifier son portefeuille.
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En définitive, les murs commerciaux sont une bonne façon de placer son argent, si on a à l’esprit que cela peut présenter un certain risque. Mais comme dit le proverbe, qui ne risque rien n’a rien, alors, à chacun de mesurer les tenants et les aboutissants.