Immobilier 2018, est-ce le moment d’investir dans un pays d’Europe: Allemagne, Belgique, Bulgarie, Italie ou Portugal ?

La baisse des prix de l’immobilier se fait sentir partout en Europe, et ceux qui vont savoir profiter de la crise immobilière vont réaliser de belles plus-values. Mais dans quel pays d’Europe investir ? Pour réaliser des bonnes affaires immobilières cette année à l’étranger, il faudra privilégier les pays qui offrent des prix bas couplés à des avantages fiscaux conséquents.

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L’investissement immobilier en Allemagne

L’Allemagne est sans conteste le meilleur pays d’Europe pour un investissement locatif rentable (ou du moins dans le top 3) en ce qui concerne le prix de la pierre. Les prix sont plus bas qu’en France, même dans des villes très agréables à vivre comme Berlin.

Il y a de nombreuses demandes pour louer des appartements en Allemagne, ces habitants préférant louer qu’acheter. Les loyers n’ayant pas encore atteint les prix démentiels des grandes villes françaises. Toutefois, avant d’investir en Allemagne, mieux vaut en connaître les spécificités.

• Les prix : a partir de 4000 euros le mètre en moyenne dans le pays, et jusqu’à 10 000 euros dans une grande ville comme Munich, réputée comme étant la plus chère d’Allemagne.
• Les loyers : ne pas compter facturer plus de 10 euros le mètre carré.
• En cas de non paiement : les expulsions sont rapides.
• La fiscalité des propriétaires : plus avantageuse qu’en France
• La valeur des biens : stable
• Plus-value sur la revente : difficile

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Dans quelle ville investir en Allemagne

Tout dépend s’il s’agit d’y habiter ou de louer. Comme souvent dans le cas d’un investissement immobilier, mieux vaut privilégier les grandes villes, avec une forte demande locative. Berlin reste un des meilleurs rapports qualité/prix d’Europe, avec des grandes surfaces abordables, et une qualité de vie qui ne se dément pas au fil des années.

L’investissement immobilier en Belgique

Investir dans l’immobilier en Belgique, c’est mettre une partie de son épargne à l’abri dans la pierre, encore faut-il le faire dans de bonnes conditions. En effet, faire le bon choix requiert patience et analyse minutieuse du marché. Le nerf de la guerre reste le budget, mais il reste de bonnes affaires à faire dans des quartiers en développement, qui n’ont pas encore atteint tout leur potentiel économique et donc pas encore au plafond au niveau des prix. Pour celui qui achète en vu de revendre, la plus-value passera par là, forcément.

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L’achat en Belgique : neuf ou d’occasion ?

Notre conseil reste de s’orienter vers les biens récemment construits, le neuf offrant plus de garanties pour les investisseurs, leur évitant ainsi des travaux importants qui viennent greffer le budget d’achat.

De plus, à l’heure où les économies d’énergies sont au centre de toutes les discussions européennes, un logement neuf sera en principe au top sur la question, permettant de réaliser de grosses économes sur le long terme, palliant ainsi la flambée des prix du gaz et de l’électricité. Des charges moindres permettront de louer l’appartement plus cher.

Tout ce qu’il faut savoir sur un achat immobilier en Belgique

Chaque marché immobilier a ses spécificités selon le pays d’achat. Bien les connaître avant d’investir évite les mauvaises surprises.

• Le rendement d’un achat : ne pas oublier qu’acquérir une maison, c’est aussi payer les travaux, les frais d’enregistrement et les frais de notaire. Acheter un appartement, c’est y ajouter les frais de co-propriété. Toutefois, malgré tout cela, atteindre les 5% de rendement n’est pas surréaliste.
• La taxe sur la plus-value : elle concerne les investisseurs à court terme, ceux qui vont revendre leur bien immobilier avant 5 ans. Elle est progressive selon l’année de revente, mais démarre à 16,7% (taxe sur la différence entre les prix d’achat de revente).

Quel pays d’Europe choisir pour un retraité français : et si c’était la Bulgarie ?

Avoir de l’argent pour acheter en vu de sa retraite, cela ne veut pas forcément dire aller s’enterrer à la campagne ou dans un chalet à la montagne. De plus, avec un petit budget, certains consacrent jusqu’à dix années pour faire les travaux nécessaires, autant dire que le retraite devient alors un chemin de croix !

Concernant l’investissement immobilier à l’étranger, il y a d’autres alternatives à l’Espagne maintenant, et les petits derniers (pays d’Europe) commence à avoir la côte auprès des acheteurs retraités.

Faire partie de l’Europe, c’est l’assurance de régler la paperasserie plus rapidement et de sécuriser son achat. La stabilité qui en découle devient alors un avantage supplémentaire qui s’ajoute aux prix très bas, de la pierre, mais également de la vie quotidienne, et puis, la France n’est qu’à un jet d’avion.

Un achat opportuniste

Acheter en Bulgarie devient donc une bonne opportunité, mais le pays n’est pas le seul à attirer les jeunes retraités : Pologne et Slovaquie ont aussi des arguments à faire valoir, même si la Bulgarie est toujours devant.

En effet, le pays offre un large éventail de choix lorsqu’il va s’agir de se décider pour une maison ou pour un appartement. Même chose pour le lieu d’achat : on peut investir à Sofia, la capitale du pays, mais aussi acheter un bien à la mer ou à la montagne. Les stations balnéaires ou de ski se développent très vite, attirant de plus en plus de capitaux.

Faut-il acheter un bien immobilier en Italie en 2017 ?

Et si le moment était venu d’investir en Italie ? Notre voisin, tout comme la France, avait jusqu’à maintenant la réputation d’être cher, à juste titre. Mais la crise est passée par là, et les prix ont baissé (cela ne veut pas dire qu’ils ne vont pas remonter un jour).

L’Italie à l’avantage d’offrir de grandes surfaces à la vente, et il n’est pas difficile de trouver un 100 m² à l’achat.

La baisse de prix a encore été plus flagrante dans les grandes villes, et il n’est pas rare de voir un bien qui a perdu près de 25 % en 2 ans. La chute va bien finir par s’enrayer, c’est donc le moment d’acheter pour celui qui rêve de vivre la dolce vita à petit prix.

Les agences immobilières italiennes sont pleines de bonnes affaires, et comme les acheteurs ne se bousculent pas, il est sûrement encore possible de négocier les prix, et de réaliser encore une économie plus importante.

Où acheter en Italie ?

Dans les grandes villes bien sûr : Rome, Florence, même Venise ! Les villes secondaires, comme Gênes ou Pise offrent aussi de belles opportunités.

Prendre sa retraite au Portugal

Le pays devient très populaire pour les retraités européens et le Portugal attire, c’est le moins qu’on puisse dire. Pour ses plages, son climat, mais pas seulement. On vient s’y installer pour des raisons plus mercantiles, mais c’est de bonne guerre.

Et les français, les suisses et les belges ne s’y trompent pas : ils adorent le Portugal. Des milliers de retraités en font leur résidence principale chaque année, et en 2017, ce chiffre devrait encore aller croissant.

Pourquoi les retraités aiment-ils autant le Portugal ? C’est d’abord parce qu’il y fait bon vivre, et qu’on s’y sent en sécurité, au contraire des pays du Maghreb qui souffrent de la montée du terrorisme.

Mais cette vie rêvée est également entretenue par le coût de la vie, bien moins chère qu’en France. En moyenne, au quotidien, c’est 40% d’économie. Pour un retraité, c’est beaucoup. Et si mal du pays il y a à un moment, Paris n’est qu’à 2 heures d’avion. Une broutille. Et si mal tout court il y a, n’oublions pas qu’un français au Portugal a toujours la sécurité sociale en France.

Pour résumer :

• Il y fait beau et chaud toute l’année, de quoi laisser la grisaille parisienne pour de bon derrière soi.
• Ou que l’on soit, on n’est pas très loin de la mer
• La beauté des paysages
• La proximité de la France
• Des billets d’avion pas cher pour s’y rendre
• Bonnes autoroutes
• Peu de délinquance
• Beaucoup de francophones
• Coût de la vie assez bas
• Des hôpitaux de qualité
• Une fiscalité avantageuse : pas de frais de successions (à condition d’habiter au Portugal), un taux d’impôt sur le revenu minoré.
• De bonnes affaires immobilières à faire un peu partout.

La fiscalité : un immense atout

Le Portugal a su parler à ceux qui avaient envie de s’y expatrier, en mettant en avant le porte-monnaie. Car le statut de résident non habituel facilité grandement les choses. Pour en bénéficier, il faut vivre dans le pays plus de 6 mois par an. En contrepartie, pas d’impôts locaux et pas d’impôt sur le revenu pendant 10 ans. De là à faire péter le champagne, il n’y a qu’un pas.

Le plus difficile, finalement, sera de choisir entre un appartement à Lisbonne ou une maison en Algarve pour s’installer. Dans les 2 cas, ceux qui sont habitués au prix de la pierre à Paris vont ouvrir une deuxième bouteille, car la crise a largement fait baisser les prix (pour un bien de qualité, il faut compter 1000 euros du mètre), même s’ils remontent un peu à cause des français… Cerise sur le gâteau : il n’y aura pas de frais de succession le moment venu. Ce sont les héritiers qui vont être contents.

Mise en garde

Pour ne pas se louper, il faut respecter quelques règles. La première, c’est d’avoir un logement sur place au moment de faire sa demande, comme locataire ou comme propriétaire, peu importe.

La deuxième, c’est de n’être pas déjà résident fiscal au Portugal depuis au moins 5 ans. Attention : la règle n’est pas valable pour les retraités de la fonction publique.Oh rage, oh désespoir…

Et les actifs dans tout cela ?

Le Portugal ne pense pas qu’à ceux qui ont arrêtés de travailler. Il a aussi en ligne de mire les actifs qui gagnent beaucoup d’argent. Eux aussi sont exonérés d’impôts pendant dix ans, à partir du moment ou les revenus proviennent d’un autre pays.

Pour tout l’argent gagné au Portugal, l’impôt ne sera que de 20%. Mais après une décennie de plaisirs, il faudra rentrer dans le moule, et payer l’IR au tarif normal. Là, comme en France, les tranches montent vite, jusqu’à 48% pour les très gros revenus.

Attention toutefois au fisc français, qui ne se laissera pas faire aussi facilement car il a la contestation facile. Ce qu’il faut réussir à lui prouver, c’est la réalité de l’expatriation, afin de ne pas être embêté. Pour cela, mieux vaut ne plus être propriétaire en France. Ne pas y avoir de biens immobiliers à son nom simplifie les choses.

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