Immobilier 2018: tendances et perspectives

Qu’il s’agisse d’acheter le logement où vous allez vivre, d’investir dans l’immobilier locatif, ou de se lancer dans l’acquisition d’une résidence secondaire, le prix de la pierre va fortement impacter vos projets. Taux de crédit, prêt à taux 0, mesures fiscales, incitations, impôts… Autant de paramètres à prendre en compte avant de signer son contrat. Bien sûr, nous n’évoquons ici que des tendances, mais elles donnent une direction. A vous donc de le prendre, ou de choisir de partir dans le sens contraire…

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Qui va acheter ?

Récemment, vu l’augmentation de la pierre, les primo accédants ont eu du mal à se faire une place au soleil, malgré la baisse des crédits. Les choses pourraient rapidement changer, si les mesures fiscales évoquées venaient à être validées.

Comment devenir propriétaire quand on a des petits revenus (on ne parle pas ici d’investissement locatif) ? Un couple qui s’installe n’a pas encore forcément fait son trou professionnellement, et quant à l’épargne disponible, elle n’est souvent pas très élevée, ce qui paraît normal. Hors, ce n’est pas l’achat de sa résidence secondaire qui est le plus compliqué, mais bien celui de son lieu d’habitation habituel.

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Crédit + fiscalité = la bonne formule ?

Car les banques proposent certes des taux d’emprunts jamais vue, très bas, mais ont resserré le cardon de la bourse, et valident les dossiers avec beaucoup de difficulté. Faire un prêt est un véritable parcours du combattant, surtout pour ceux qui n’ont pas les reins assez solides, financièrement parlant.

En cas de défaut d’apport suffisant, c’est donc au gouvernement de jouer, les primo accédants pouvant relancer le marché de l’immobilier si on leur permet de le faire. C’est là où on reparle du fameux PTZ, et de son élargissement. Celui-ci va être revu à la hausse, et devrait concerner aussi bien les logements neufs que les anciens. Même chose pour les zones éligibles, elles vont être plus nombreuses.

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Les autres mesures fiscales attendues

Les nouvelles constructions y sont suspendues : et le secteur en a besoin ! A éviter donc : des lois pour encadrer les loyers et pour taxer encore un peu plus les résidences secondaires, au risque de mettre le moral de tous les propriétaires dans leurs chaussettes.

Duflot et sa loi n’ont pas apporté grand chose. Pinel, qui lui a succédée, a plus de succès, le dispositif étant beaucoup plus souple. Ainsi, on peut en bénéficier, même si on loue notre bien à nos parents et à nos enfants. La réduction d’impôt allant maintenant avec la durée de location choisie. Beaucoup vont en effet plus facilement accepter de louer moins cher s’il s’agit de la famille.

Pour les gros investisseurs, les avantages fiscaux sont là aussi, avec une réduction de la TVA et une exonération de la taxe foncière sur quinze ans. Est-ce suffisant pour relancer le marché du logement neuf en France ? L’avenir nous le dira.

Où est-il souhaitable d’investir ?

Il y a des villes qui sont à la mode pour investir, tant par leur dynamisme que par les aménagements qui y sont réalisés. Certaines sont à l’ouest, ce qui n’étonnera personne, d’autres à l’Est, ce qui est un peu moins attendu, comme Strasbourg, qui offre un rapport qualité du bien / prix des meilleurs.

Et les acheteurs ne s’y trompent pas, puisqu’ils déposent des dossiers de crédits à la pelle. Toute l’agglomération en profite, et pas seulement des quartiers emblématiques comme celui de la petite France. Le marché de Noël approche : pourquoi ne pas combiner l’utile à l’agréable en allant faire les annonces des agences.

A l’Ouest, c’est Bordeaux qui prend le large. La cité girondine récolte ce qu’elle sème depuis des années, et de plus en plus de parisiens vont s’y installer. Il faut dire que les banques jouent le jeu, car les crédits y sont plus bas qu’ailleurs.

Des grandes villes comme Lyon et Lille attirent toujours, mais les prix y ont sacrément grimpés, et s’ils n’atteignent pas encore ceux de la capitale, on s’en approche dangereusement (bon, il y a encore de la marge quand même).

Et Paris ?

Soyons honnête : tout le monde ne peut pas y acheter, même dans les quartiers nord, pourtant plus accessibles. L’investissement parisien est donc réservé à ceux qui ont de gros moyens, peu importe la surface.

Et comme souvent, ce sont les quartiers les plus onéreux qui attirent, reflétant bien notre société : soit on est très riche, soit on est pauvre… Les endroits qui cartonnent sont donc St Germain, Le triangle d’or, Mouffetard, le Marais. Moyenne de la note : 8000 euros du mètre… C’est salé quand même !

Faut-il acheter ou louer

A la vue de ces prix délirants, on se demande à juste titre s’il ne vaut pas mieux payer tranquillement son loyer tous les mois, sans faire de vagues. Et puis, il faut vivre avec son temps. Les gens doivent être de plus en plus mobiles pour évoluer dans leur carrière pro. Mais quand on s’endette sur 40 ans pour un pavillon, difficile de tout plaquer du jour au lendemain.

Avant de vous lancer dans le grand bain des propriétaires fonciers, posez vous donc les bonnes questions, à savoir combien de temps allez vous passer dans cette ville ? Ce qui est agréable aujourd’hui ne le sera peut-être pas demain. Même chose pour la surface. Acheter un deux pièces c’est bien, mais qu’arrive-t-il quand le premier bébé vient frapper à la porte, et les suivants ? Déménager coûte de l’argent, les prêts relais aussi.

Le ratio compte

3 données à prendre en compte : l’emplacement, la surface et le prix. Il y a des agglomérations où il est tentant de se porter acquéreur de suite. Pour d’autres, patience est mère de toutes vertus. Et contrairement aux idées reçues, il se peut qu’une grande surface soit plus rentable qu’un studio, en comparaison du loyer a acquitter.

Pour Paris, encore elle, mieux vaut éviter si on n’y fait que passer. Même chose pour les villes de la région parisienne a forte valeur ajoutée, du type Vincennes, St-Mandé, Bagnolet ou Neuilly. Car le passage à la caisse va être terrible pour vos économies. On peut ainsi louer 15 ans et s’en sortir gagnant tout de même, si son épargne est bien placée.

Conclusion : s’il est préférable d’acheter en province (à moins que les loyers soient très très bas), les grandes agglomérations, la ville lumière en tête sont bien moins intéressantes à l’achat. Alors à vos calculettes pour savoir là où vous serez gagnant.

Les prêts à taux 0 vont se généraliser sous conditions

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Ce n’est pas moi qui le dit, mais le premier ministre. Et les premiers gagnants vont être les logements anciens, dont le marché stagne, et qui vont enfin bénéficier du PTZ. Mais « ces vieilles pierres » devront être dans des petits bourgs ou dans des zones rurales.

Un immeuble hausmanien dans Paris ? Laissez tomber… C’est donc un système où tous le monde est gagnant : les nouveaux propriétaires, même s’ils devront réaliser des travaux pour cela et les zones qui se repeuplent.

Un avenir difficile pour les rentiers fonciers ?

Parce qu’il n’y a pas que les primo accédants dans la vie, il faut bien aussi penser aux rentiers. Mais ces derniers, heureux jusqu’à présent, ont du souci à se faire. Car dans certaines zones, il existe nombre de logements vacants alors que la demande est forte, ce qui fait monter les prix.

Des voies s’élèvent pour lutter contre ce phénomène, dont celle à forte portée de Terra Nova, qui milite pour une baisse des prix de l’immobilier. Mais pour les rentiers, cela signifierait un patrimoine qui s’effiloche, et personne n’accepte cela aussi facilement, surtout ceux qui ont payé plein pot récemment.

Les idées

Voici ce que Terra Nova propose : que les collectivités locales prennent leurs responsabilités en construisant plus de logements, et de tout faire pour les y inciter, en atténuant les contraintes. Cerise sur le gâteau : une majoration de la dotation globale de fonctionnement calquée sur les constructions.

Du côte des propriétaires, acheter un terrain ne sera plus une finalité : ils devront construire mieux et plus vite (maximum 5 ans après l’achat).

L’immobilier est donc un vaste chantier, comme chaque année, qui suscite débats et réflexions. Il faudra attendre quelques mois pour savoir si on va dans le bon sens. En tout cas, tous les acteurs du secteur semblent disposés à se retrousser les manches pour y arriver, c’est déjà une bonne chose.