Acheter un bien immobilier en Espagne (terrain, studio, appartement, maison): notre dossier 100% bonnes affaires, 0 arnaque !

C’est le bon moment pour investir en Espagne et profiter de la crise actuelle : qu’il s’agisse de l’achat d’un studio ou d’une villa haut de gamme, le taux de rendement d’un investissement immobilier espagnol est bon. Toutes les régions du pays sont concernées, et un investissement rentable à Barcelone peut aussi l’être à Marbella, en Andalousie ou prêt de la frontière espagnole.

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La chute des prix de l’immobilier : des opportunités à saisir

Faire des affaires en Espagne, personne n’aurait misé un euro dessus il y a 10 ans. Mais la crise économique est passée par la péninsule ibérique, et avec elle la baisse des prix, même au bord de la mer. Qu’il s’agisse de l’achat d’un terrain à bâtir ou d’un appartement neuf dans un immeuble de luxe, il y a des opportunités à saisir.

Investir en Espagne peut se faire pour plusieurs raisons. On peut envisager d’y acheter sa résidence secondaire, ou bien de se lancer dans l’immobilier locatif, pour profiter des prix pas chers des zones touristiques et de l’attrait des visiteurs pour la plage. En effet, acheter en Espagne pour louer en 2014, c’est tirer les dividendes de l’explosion de la bulle immobilière, même s’il faudra bien chercher pour profiter des meilleures opportunités disponibles sur le marché.

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Acheter une maison en Espagne en 2017 : les pièges à éviter

Se payer une maison en Espagne est tentant : le soleil, la gastronomie, la plage, les souvenirs de vacances en famille… Bref, tout pour être heureux. Mais comme toujours en matière d’investissement immobilier, il faut que celui-ci soit rationnel, et éviter les coups de tête qui sont des coups de cœur. Afin que la bonne affaire ne se transforme pas en cauchemar, voici quelques recommandations à suivre avant d’acheter.

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Achat immobilier rapide : prendre son temps

Là où la France permet à l’acquéreur de se rétracter après avoir mûrement réfléchi, investir dans la pierre en Espagne est beaucoup plus rapide : les 2 mois d’attente entre le compromis de vente et la signature définitive n’existe pas. Quand c’est signé, impossible de faire marche arrière. Donc, prendre le temps de réfléchir, quitte à voir une affaire en or vous passer sous le nez.

L’avocat francophone : un gage de sécurité

A moins d’être parfaitement bilingue et d’avoir grandi dans la péninsule espagnole en y faisant des études de droit poussées, personne n’a la science infuse pour en connaître les subtilités du système juridique. Avoir à ses côtés un avocat lors de la transaction est donc fortement recommandé. Quitte à en payer le prix, mieux vaut qu’il parle français, afin de laisser toutes les incompréhensions de côté. Il pourra aussi vous faciliter les formalités.

Son rôle sera aussi de vérifier que rien ne vient entacher la vente, et que tout est légal. Cette tâche n’incombe pas au notaire en Espagne, mais à l’acheteur. Quand on sait que tout là côte sud a été bétonnée à une vitesse supersonique, mieux vaut s’assurer que les autorisations administratives existent. Il réglera aussi, en principe, les premières formalités avec les impôts.

Autre conseil : l’architecte. Encore un coût supplémentaire, mais la possibilité d’avoir un œil avisé sur la qualité de la construction et les points à revoir. Autre avantage de se faire accompagner d’un architecte : un chiffrage approximatif des travaux éventuel à réaliser.

Comment se passe un achat immobilier en Espagne : ce qu’il faut savoir

Il n’est pas possible de devenir immédiatement propriétaire en Espagne, même lorsqu’il s’agit d’acheter de particulier à particulier. Avant, il faut avoir en se possession un numéro d’identification des étrangers (à se procurer auprès de la police) lorsqu’on n’habite pas sur le territoire. Il faudra donc se déplacer pour l’obtenir, à moins d’y envoyer son avocat avec un mandat (prévoir des frais pour cela, même si cette formalité peut-être l’occasion de se familiariser avec l’administration du pays).

Intéressé par un investissement immobilier en Espagne ? Pourquoi ne pas comparer avec les autres bons plans européens ?

Pour faire le tour des bonnes affaires, lire notre article acheter un bien immobilier en Europe.

Le compromis de vente

Une fois signé, il ne sera pas facile de se dédire des clauses qui y étaient insérées. Il faudra alors que le vendeur soit d’accord pour cela. Etre accompagné d’un bon avocat, c’est pouvoir y inclure la clause suspensive la plus importante : pas de vente si pas de prêt.

Pensez à faire traduire le compromis en français s’il s’agit d’emprunter en France pour acheter en Espagne (une agence immobilière francophone peut aussi être un plus pour cela, l’agent immobilier pourra se charger de la traduction).

S’il faut verser une somme à la signature du compromis, il faut savoir que celle-ci ne pourra l’être qu’en espèces. Préparez donc la valise de billets, ou alors privilégiez un chèque de banque en Espagne pour éviter que le vendeur ne disparaisse avec les arrhes.

Où sont les bonnes affaires immobilières en Espagne ?

Qu’est-ce qui a fait chuter les prix ? Une offre importante, sûrement la plus fournie d’Europe, et une demande qui ne peut l’absorber totalement, bien au contraire : cette dernière ne fait que baisser, tout du moins à l’achat. L’âge d’or des années 80 pour les promoteurs est révolu et la Costa del Sol se trouve désertée. Il y a tellement de logements vides dans la région de Marbella, sans parler d’Alicante…

La crise a donc fait son œuvre, et les banques ont récupérés les biens (saisie bancaire) dont les propriétaires ne pouvaient plus payer les mensualités (sans parler des promoteurs en faillite), un peu comme ce qui s’est passé à Miami, même si en Espagne les subprimes ne sont pas en cause.

Quand on parle de bonnes affaires espagnoles, il faut savoir que les prix ont chuté de 30 % en 5 ans. Il y a tellement de biens à vendre que les propriétaires institutionnels (comme les banques) font tout leur possible pour attirer l’investisseur étranger, et les français ne sont pas les derniers pour profiter de ces bonnes affaires. Avec un peu de bas goût pour les négociations, il sera sûrement encore possible de tirer les prix vers le bas au moment de l’offre d’achat pour toutes les villes de la côte où l’offre dépasse très largement la demande (en tout cas, ne pas hésiter à le tenter).

Combien coûte une maison en Espagne ?

Juste pour donner un ordre d’idée sur le prix de l’immobilier dans la péninsule ibérique, nous avons retenu certains prix pour les biens les plus recherchés.

La Costa Brava

La côte frontalière a été parmi les zones les plus impactées par la crise. Pour celui qui rêve d’une villa avec piscine, aux alentours des 100 m², il faut compter 250 000 euros, soit le prix d’un petit studio à Paris…

La Costa Blanca

Il n’y a pas que Benidorm sur la costa blanca, et on peut encore trouver de bonnes affaires dans de petits villages de pêcheur si on n’aime pas le « tout bétonné ». Presque 50 % d’économie à faire, les prix ayant chuté de moitié en 5 ans. C’est une terre d’investissement idéal pour une résidence secondaire de vacances, on n’y trouve beaucoup de petits appartements pour moins de 80 000 euros. Attention toutefois à n’être pas le seul locataire de sa résidence, auquel cas les charges pourraient exploser…

Près d’Alicante

Il est possible d’investir dans un appartement 3 pièces dans une belle co-propriété, offrant des prestations comme garage et piscine pour 70 000 euros. Une somme qui laisse rêveur quand on sait qu’il n’y a plus une seule chambre de bonne dans les grandes villes françaises à ce prix là.

La Costa del Sol

C’est ici que les prix sont descendus au plus bas, et il n’est pas rare de pouvoir y acquérir une grande villa avec piscine près de la mer pour 200 000 euros.

Ibiza

Même si y fait de sérieuses économies pour l’achat d’un bien immobilier par rapport à il y a quelques années, l’île est moins touchée que les autres zones touristiques du pays, il faut dire que le cadre est vraiment idyllique. Mais gros plus : il y reste des terrains constructibles.

Les grandes villes d’Espagne

Et quant est-il des grandes villes ? Les 2 gros spots, que sont Barcelone et Madrid tirent les prix vers le haut, et c’est normal. SI Barcelone est légèrement au dessus des 3000 euros le mètre carré, Madrid est en dessous et reste bien loin des prix pratiqués dans la capitale parisienne, où il n’est pas rare de trouver des appartement à 10 000 euros du mètre carré. Le bon plan : Valence ! Il y a la plage, immense, et un tas de logements à vendre à moins de 100 000 euros. La ville est très sympa, et pour ceux qui veulent acheter pour louer, il y a beaucoup d’étudiants qui cherchent à se loger pour l’année universitaire.

Est-ce le moment d’acheter ?

Comme toujours, en cas de chute, il y a bien un moment où les prix vont remonter, ne serait-ce qu’à cause des étrangers qui vont finir par comprendre que c’est là où il faut investir. Car il n’y a pas que les français qui sont attirés par l’Espagne, les allemands, les anglais et les hollandais arrivent en tête de peloton dans l’optique de réaliser une bonne affaire immobilière. Sans parler des nouveaux riches russes qui ne savent plus où mettre leur argent liquide depuis les problèmes des banques à Chypre.

On peut donc le dire : oui, c’est le moment d’acheter, mais en gardant la tête froide. S’il s’agit d’un investissement locatif, il faudra investir dans la pierre à condition de pouvoir revendre son bien en faisant quelques profits. Il ne faut donc pas acheter n’importe où, et choisir une maison ou un appartement très bien situé, dans le cœur d’une grande ville ou sur la côte d’une station balnéaire. Le mieux est d’investir dans un achat qualitatif, car ce sont les biens d’une certaine valeur qui se revendent plus facilement que les petites surfaces sans grands intérêts.

Notre conseil : se rendre en Espagne, dans la région choisie, et y passer quelques jours, tout en contactant les agences immobilières du coin à la recherche de la bonne occasion, pour se faire une idée des prix et de la qualité des prestations proposées. De plus, vu la faillite qui touche certaines sociétés, ne plus acheter sur plan, ou dans un immeuble en construction, rien ne dit que le projet ira à son terme, surtout en ces temps troublés.

Quels sont les frais lors d’un achat immobilier ?

Même si les prix d’achats sont bas, il faudra y ajouter les impôts, comme dans toute transaction immobilière, il s’agit des droits de mutation. Ceux-ci s’élèvent à 7% du prix de vente, à condition que la transaction ne dépasse pas 400000 euros (ce qui laisse déjà une belle marge). 8% au dessus de ce chiffre.

Dans le cas de l’achat d’un appartement neuf, ou de toute nouvelle construction, les droits de mutation sont remplacés par la TVA, qui sera alors de 8%. Il faudra y ajouter 1% de droit de timbre, à payer aux impôts de la province où se situe le bien.

Reste les frais de notaire : son travail consiste à préparer l’acte, et sont en principe en dessous des 1000 euros. Il devra ensuite faire enregistrer la vente, en réglant à ce titre des frais d’enregistrement (ne pourront pas dépasser les 1% du prix de la vente).

Quelle est la fiscalité en cas d’achat en Espagne ?

On s’en serait un peu douté, mais la taxe foncière espagnole est beaucoup plus faible que celle de sa voisine française (à diviser par 4). Attention, pour les non résidents, il y a un petit plus à payer, une taxe supplémentaire de 1,1%.

Pour ceux qui réfléchissent à mettre l’achat en location,  les revenus locatifs sont taxés à hauteur de 24%.

Faire financer l’achat de son bien immobilier en Espagne

Le financement d’un bien immobilier par une banque espagnole est possible pour les français, même s’ils n’habitent pas dans le pays de l’achat, par le biais d’un prêt hypothécaire.

Il n’y a pas une banque espagnole a conseiller plutôt qu’une autre, même si la Caixa et Solbank restent les deux gros acteurs du crédit en Espagne. D’une façon générale, les grands groupes financiers de la péninsule ont l’habitude de travailler avec les étrangers, et de répondre rapidement aux demandes de financement, même lorsqu’il s’agit de demandes émanant de non résidents. Le montage des dossiers peut se faire d’une façon dématérialiser, via le net, et n’il pas forcément obligatoire de se déplacer avant de signer l’offre de prêt.

Rappelons qu’un dossier de crédit pour un achat immobilier auprès d’une banque à un coût. Les frais de dossier s’élèvent généralement dans une fourchette comprise entre 0,5 et 1%.

Quel type de prêt ?

Il semble difficile d’emprunter au-delà de 30 ans, surtout quand on ne réside pas en Espagne. Pour mettre plus de chances de son côté pour obtenir un prêt, mieux vaut faire ses calculs pour être certain de pouvoir le rembourser avant d’atteindre la barrière des 65 ans. Comme toujours en matière d’emprunt, c’est la situation personnelle de chacun qui fera office de déclencheur.

Les règles en matière de crédit ne sont pas si différentes entre la France et l’Espagne, en tout cas en ce qui concerne les banques. En effet, les revenus mensuels des emprunteurs sont importants, et le remboursement du crédit ne doit pas impactés plus de 33 % des ressources. La règle est en principe la même partout. Maintenant, pour celui qui a la chance de signer son prêt à un taux bas, c’est sur celui-ci que s’effectuera la calcul.

Combien peut-on emprunter ?

Là encore, il n’y a pas que les revenus qui entrent en compte, mais également la valeur du bien pour lequel le prêt est octroyé. Rappelons qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire, et qu’à ce titre, la banque va réaliser une évaluation du bien. Ensuite, elle va appliquer un pourcentage, selon la destination de l’achat : résidence principale, résidence secondaire, résident espagnol ou non. Un prêt pouvant donc aller entre 60 et 80 % de la valeur de l’achat immobilier. Reste que l’évaluation de la banque n’est pas toujours celle de l’agence immobilière. Toutefois, comme pour un achat en France, nous recommandons d’avoir un apport personnel au moins de moitié, pour limiter les risques de refus.

Ne pas croire que le fait de louer son nouvel appartement ou la maison que l’on vient d’acheter va impacter le montant qu’il est possible d’emprunter à la banque. Les revenus locatifs ne sont pas assurés, et les banques n’aiment pas trop le conditionnel. Pour un acheteur qui n’habite pas en Espagne, le fait d’être déjà propriétaire va l’avantager dans le montage de son dossier de prêt hypothécaire.

Quelles sont les pièces à fournir pour faire un emprunt en Espagne ?

• Une pièce d’identité valide, le passeport étant préféré
• Le numéro NIE, à se procurer auprès des services de police
• Les feuilles d’imposition des 3 dernières années
• Les trois fiches de payes les plus récentes
• A se procurer auprès de sa banque, et à joindre au dossier : les 6 derniers relevés de compte (comptes d’épargnes compris).

En définitive, pour éviter les arnaques des bonnes affaires, il faut prendre son temps avant de se décider à acheter en Espagne, et bien s’entourer (avocat local, notaire, banque) pour monter le dossier de la meilleure des façons.