SCPI 2017: le guide complet (rendement, fiscalité, Malraux…)

Quand on a un peu d’argent de côté, on s’interroge à deux fois avant d’investir dans la pierre : prix d’achats très élevés et fiscalité hasardeuse sans cesse remise en question. Est-ce la raison du succès des SCPI ? Investir dans une société civile immobilière, c’est avoir de bons espoirs rendements, tout en profitant des largesses fiscales des lois Duflot et Malraux. Encore faut-il en avoir le mode d’emploi.

Le match bien immobilier / parts de SCPI


On peut gagner de l’argent avec l’immobilier, encore faut-il ne pas se tromper d’investissement. Je pense ici principalement aux investisseurs, qui vont acheter un appartement ou une maison pour la louer, et ainsi commencer à rentabiliser le bien.

Reste à trouver la perle rare, et à moins de connaître très bien le marché, ce n’est pas les gens seuls qui font les meilleures affaires. De plus, on peut avoir des soucis avec son locataire, pour plein de raisons.

Répartition des risques

Ce n’est pas le cas des SCPI. Ce sont des pro de l’immobilier qui les gèrent (pas de baux commerciaux à gérer par exemple). Dans chaque SCPI il y a un portefeuille de biens, ce qui réparti les risques. : Immeubles d’habitations, mais aussi bureaux et commerces. Mais on ne possède que des parts, transmissibles, mais rien de concret à visualiser.

Enfin, et ce n’est pas le moindre des avantages, on peut entrer dans une SCPI avec une épargne moins importante (il n’est pas rare de trouver des parts à 1000 euros) que celle nécessaire pour acheter un appartement en plein centre de Paris.

Combien rapporte l’investissement locatif ?

Si l’on compare le fait de devenir propriétaire d’un bien immobilier et celui de posséder des parts d’une SCPI, il n’y a pas photo : c’est la société qui remporte le match du rendement, même avec les avantages fiscaux réservés aux particuliers comme la peu convaincante loi Pinel.

Hors impôts, c’est au mieux 3,5% par an, contre 5 pour la SCPI, même s’il faut lui adjoindre des frais de gestion.

Pour quels risques ?

Nous sommes ici dans des placements à long terme, en particulier si l’opération est financée à l’aide d’un crédit, ce qui implique de ne pas revendre son bien avant de l’avoir remboursé. Clairement, ce n’est pas un placement à faire (l’immobilier) quand on sait qu’on va avoir besoin de liquidités à court terme.

Reste le problème de la revente, et si possible pas à perte : il semble qu’un appartement soit plus facile à céder que des parts dans une SCPI (même si ici, pas besoin d’un notaire), encore faut-il qu’il n’y ait pas de locataire dans l’appartement, dans quel cas les choses se compliquent.

La fiscalité des SCPI


Pas d’impôt sur les sociétés,  mais des gains imposables sur le revenu, à déclarer dans la case réservée aux revenus fonciers. Toutefois, pour l’épargnant avisé qui a acheté ses parts grâce à un emprunt bancaire, il peut déduire les intérêts de ce prêt.

Pour les plus-values réalisées, il faudra donc s’acquitter d’une imposition de 34,5%. Plus on garde se sparts longtemps, et plus ce montant sera dégressif grâce à un abattement.

La SCPI Pinel

Pour ceux qui en sont restés à la loi Scellier, il faut vous remettre à la page : la loi Pinel est sa remplaçante, même si la réduction d’impôt est à des années lumières de son prédécesseur.

Au menu, une réduction d’impôts, limitée à 10 000 euros par an (au titre du plafonnement des niches fiscales). En contrepartie, un engagement de louer sur 9 ans à un loyer plafonné.

Est-il possible de réduire son impôt sur le revenu ?

Alors, que peut-on économiser ? Et bien pas grand-chose, si ce n’est investir dans des petites et moyennes entreprises, avec ce que cela comporte comme risques. On peut le faire à travers une FICP pour réduire ses impôts, sans être certain de pouvoir récupérer son investissement au final, même en sélectionnant rigoureusement le fonds en question.

Les plus aventuriers peuvent aussi choisir d’investir dans le cinéma, avec les SOFICA où la défiscalisation est encore plus intéressante.

La SCPI Malraux

C’est une variante, axée sur l’achat et la rénovation de bâtiments anciens, en vu de les louer. Mais les travaux ne doivent pas dépasser 100 000 euros par an (plus de 21 000 euros de réduction d’impôt sur cette somme avec la loi Malraux).


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Parmi les investissements immobiliers qui méritent une attention des investisseurs, la SCPI est en bonne place, même si comme toujours en matière d’argent, il faut s’y engager avec prudence.