Loi Censi Bouvard: dossier complet sur le dispositif fiscal

Rien à voir avec le célèbre animateur au prénom de Philippe, le dispositif Censi Bouvard permet de réaliser un investissement immobilier tout en profitant des avantages d’une défiscalisation optimale. Cette loi concerne la LMNP (Location Meublée Non professionnelle), à condition que les logements soient neufs et achetés entre 2013 et 2016. Tout le monde ne peut donc pas en bénéficier, mais si vous avez dans l’idée d’acheter pour louer, cherchez les biens éligibles et faites vos calculs.

Une loi d’optimisation fiscale


Voici un dispositif qui donne le sourire aux propriétaires sachant qu’ils n’ont plus trop l’occasion de se réjouir, surtout à l’heure où l’on parle de taxer (un mot à la mode dans notre pays) les résidences secondaires dans les zones où il y a pénurie de logements. Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier seront-elles celles qui décident de ne pas l’appliquer ?

Heureusement nous n’en sommes pas encore là, mais il est certain que lorsqu’on parle maintenant d’acheter de la pierre, cela ne peut se faire sans prendre en compte les conséquences que cela aura vis à vis de sa feuille d’imposition.

Le dispositif Censi Bouvard

Il permet en effet d’avoir la chance de pouvoir obtenir des réductions fiscales en louant en meublé un appartement neuf sans être inscrit au RCS pour cela. Ces avantages fiscaux sont de deux sortes, et concernent à la fois la possibilité de récupérer la TVA sur son acquisition + une diminution de ses impôts sur neuf ans (11% du prix HT, à condition que le logement ne dépasse pas 300 000 euros à l’achat.

Rien ne vous empêche d’en acheter plusieurs dans cette limite). L’économie ainsi réalisée sera la même chaque année, et une fois n’est pas coutume, elle se cumule avec le statut LMNP.

Les conditions relatives à la taxe sur la valeur ajoutée et au reste


Dans notre beau pays, elle est de 20% (je le rappelle ici pour ceux qui ont la tête en l’air). Quand on investi dans un bien, cela représente une belle somme. La revoir se transforme donc toujours en quelque chose d’agréable pour certains petits chanceux. Mais c’est bien connu, la chance se provoque.

Pour récupérer les vingt pour cent, il y a des conditions : l’achat doit être dans une résidence avec services. Sont concernées celles pour les étudiants, les touristes, les personnes âgées et les handicapés, et qui sont classées comme telles par le préfet (pourquoi avoir mis tout le monde dans le même panier, ça, c’est un mystère).

Dans la série des choses à faire pour ne pas voir le bonus vous passer sous le nez, il faudra meublé son bien, le louer vite (dans les 1 an) au gestionnaire de la résidence. Contrairement à la loi Duflot, les revenus du locataire ou le montant du loyer n’entrent pas en ligne de compte, tout comme la zone où se situe l’acquisition.

Attention : cet investissement locatif ne doit pas générer plus de 23 000 euros de gain par an, et dépassé la 1/2 de l’ensemble de vos revenus. Même si le bail signé est commercial, vous ne devez pas être un professionnel. Si vous séchez au moment de remplir la feuille d’impôt, c’est la case BIC qui vous concerne.

Pourquoi investir de cette façon là ?

En effet, il y a d’autres moyens, nous les évoquerons un peu plus tard, de réaliser des économies. Quoi qu’il arrive, quoi qu’il se passe, vous vous constituez un capital, et c’est déjà bien pour préparer votre retraite ou transmettre quelque chose à sa famille proche. Car parmi les dispositifs existants, celui-ci est parmi les plus rentables, à condition d’avoir un taux d’occupation à la hauteur de ses attentes. Car rien ne garantie d’avoir un locataire tous les jours de l’année.

Pour ne pas vous planter, vérifiez bien les services de la résidence, à savoir qu’il est possible d’y prendre son petit-déjeuner, que les locaux sont nettoyés chaque jour et qu’il y a une réception à disposition des clients.

C’est obligatoire. Enfin, n’oubliez pas de vous inscrire auprès de vos impôts comme loueur en meuble non professionnel, et de faire votre demande de remboursement au moment de votre déclaration fiscale. La TVA vous sera versée dans les six mois (en principe). N’hésitez pas à vous faire assister d’un comptable si vous nagez dans la paperasse.

Petit tour d’horizon des autres dispositifs fiscaux: Pinel, Malraux…


Bon, la loi Duflot, c’est déjà de l’histoire ancienne, la nouvelle ministre Mme Pinel étant passée par là depuis en ayant adapté le dispositif. On est toujours dans le secteur de l’investissement locatif, et dans celui du neuf, avec un zest d’encadrement des loyers en moins. Cette souplesse relative varie en fonction de la durée de l’engagement.

Cela fera-t-il revenir les acheteurs ? Rien n’est moins sûr. Pour les petits budgets, sachez que les parts de SCPI sont elles aussi éligibles.

niches fiscales

Non, la vrai réduction d’impôt, celle qui fait rêver tous les investisseurs, c’est celle des monuments historiques, puisque tous les travaux réalisés sont déductibles, et que le plus souvent, il y en a un sacré paquet à faire avant que l’acquisition soit habitable et louable à d’autres. Si c’est pour vous, la réduction ne sera que de 50%.

Son gros avantage, c’est d’être hors niche fiscale plafonnée à 10 000, comme peut l’être aussi la loi Malraux. SI vous payez beaucoup d’impôt, achetez don un immeuble monument historique, si vous en trouvez un (ils sont de plus en plus rares sur le marché, et on comprend pourquoi).

Revenons un peu sur le Malraux. Parfait pour un investissement de qualité en centre-ville, là où le patrimoine est protégé. 30% de réduction sur les travaux effectués dans la limite de cent mille euros mais sur 3 ans, soit 90000 euros d’économies au maximum et au total.

En définitif, il existe encore des dispositif fiscaux qui permettent de ne pas trop se faire déplumer. pourvu que ça dure !